EUB: nem ütközik uniós joggal az Airbnb-hez kapcsolódó, a lakhatási válság mérséklése érdekében hozott nemzeti szabályozás

  • 2020/09/30
  • Kutatócsoport2

Az Európai Unió Bírósága előzetes döntéshozatali eljárása keretében kimondta, hogy a “lakáscélú helyiségek átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt bérbeadását engedélyhez kötő nemzeti szabályozás összhangban van az uniós joggal”. Az EUB döntésének jelentősége abban ragadható meg, hogy a magántulajdon és gazdasági szabadság kiemelkedően fontos az Európai Unió számára, ennek ellenére a megfizethető lakhatás garantálása és a lakhatási válság felszámolása miatti közérdek indokolhatja a rövidtávú lakáskiadás korlátozását.

Előzmények

Az ingatlanok rövidtávú bérbeadásának korlátozása érdekében már hosszabb ideje „harcot folytattak” egyes országok, városok vezetői, akik legfőbb problémaként a lakhatással kapcsolatos nehézségeket emelték ki. Másrészt a koronavírus-járvánnyal és a turisták számának jelentős csökkenésével, erőteljes konkurenciaharc alakult ki az ingatlanok rövidtávú bérbeadásához online platformot biztosító Airbnb és a szállodatulajdonosok között. A konfliktusok leginkább a nagyobb népesűrűségű településeken tetőztek, így nem meglepő, hogy az EUB döntés egy francia eset kapcsán született. Az Airbnb elleni harc Franciaországban a párizsi polgármester-választások központi elemévé vált, Anne Hidalgo hivatalban lévő polgármester az elmúlt hat évben aktívan részt vett az Airbnb elleni harcban.

 

A döntés alapjául szolgáló esetben a párizsi fellebbviteli bíróság a francia építési és lakásügyi törvénykönyv alapján, bírság megfizetésére kötelezte a Cali Apartments SCI és HX párizsi garzonlakás tulajdonosait, akik az Airbnb nevű platformon kínálták bérbevételre lakásaikat. A francia bíróság továbbá elrendelte, az engedély nélkül, ismétlődően és rövid távra átmenetileg kiadott ingatlanok lakáscélú használatának visszaállítását. Döntését a francia építési és lakásügyi törvénykönyv indokolta, amely tartalmazza, hogy „a 200.000 lakost meghaladó népességű településeken, valamint a Párizzsal határos három megye településein a lakáscélú helyiségek használatának megváltoztatása előzetes engedélyhez kötött, továbbá hogy a lakáscélú bútorozott helyiségnek az átmenetileg ott tartózkodó, e helyiséget lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt és rövid távú bérbeadása a használat ilyen megváltoztatásának minősül.” A törvénykönyv tartalmazza, hogy az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat polgármestere által megadott engedély ellenszolgáltatásaként a tulajdonost kötelezhetik a valamely más használatra szolgáló helyiség lakóhelyiséggé történő, egyidejű átalakítására. Az engedély kiadását, valamint az ellenszolgáltatás meghatározását és annak feltételeit az önkormányzati képviselő-testület határozatában rögzíti, tekintettel a „lakóhelyiségek piaca jellegzetességeinek és a lakáshiány súlyosbodása elkerülése szükségességének függvényében.”

Az EUB jogértelmezése

A párizsi fellebbviteli bíróság által hozott ítéletekkel szemben a garzonlakások tulajdonosai felülvizsgálati kérelmet nyújtottak be, amelyben arra hivatkoztak, hogy a nemzeti szabályozás a belső piaci szolgáltatásokról szóló 2006/123 irányelvvel ütközik. Továbbá sérelmezték, hogy a jogszabályok nem világosak és egyértelműek, hivatkoztak a jogszabályok pontatlanságára és az információhoz való hozzáférés nehézségeire. A felülvizsgálati kérelmek tárgyában eljáró semmítőszék előzetes döntéshozatal iránti kérelmében a 2006/123. irányelv alkalmazhatóságával kapcsolatban kérte az EUB állásfoglalását.

A „Bíróság nagytanácsa úgy határozott, hogy a 2006/123 irányelv alkalmazandó az olyan tagállami szabályozásra, amely a lakáscélú bútorozott helyiségeknek az átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára díjazás ellenében, akár üzletszerűen történő, ismételt és rövid távú bérbeadására vonatkozik. Indoklásában hangsúlyozta, hogy ezen tevékenységek az irányelv 4. cikkének 1. pontja értelmében vett „szolgáltatás” fogalma alá tartozik, amely értelmében a Szerződés 50. cikkében említett, rendszerint díjazás ellenében nyújtott, bármely önálló gazdasági tevékenység ide tartozik. Továbbá megállapította, hogy „nem felelnek meg azon tevékenységek egyikének sem, amelyeket az irányelv 2. cikkének (2) bekezdése kizár az irányelv hatálya alól”. Tekintettel arra, hogy a szabályozás meghatározott típusú bérbeadási tevékenységet folytató személyekre vonatkozik nem zárható ki az irányelv hatálya alól a (9) bekezdésre való hivatkozással, amely szerint „az irányelv csak azokra a követelményekre alkalmazandó, amelyek szolgáltatási tevékenység nyújtására való jogosultságot, illetve annak gyakorlását érintik. Ezért nem vonatkozik olyan követelményekre, mint a ...földterületek fejlesztésére és használatára vonatkozó szabályok, területrendezés... valamint az ilyen szabályoknak való nem megfelelés miatt kiszabott közigazgatási szankciók, amelyek nem szabályozzák vagy érintik kifejezetten a szolgáltatási tevékenységet, de amelyeket a szolgáltatóknak éppúgy be kell tartaniuk gazdasági tevékenységük végzése során, mint a magánemberként eljáró személyeknek.

A Bíróság kimondta, hogy a nemzeti szabályozás a 2006/123 irányelv 4. cikkének 6. pontja szerinti „engedélyezési rendszer” fogalma alá tartozik, nem pedig a 7. pont szerinti „követelmény” fogalma alá. A két fogalom közötti különbséget a Bíróság úgy határozta meg, hogy az előbbi magába foglalja a „szolgáltató által tett lépéseket, alakszerű határozatot”. A Bíróság érvelése alapján az engedélyezési rendszernek meg kell felelnie a 2006/123 irányelv III. fejezetének 1. szakaszának, különösen a 9. cikke (1) bekezdésének, amelyben felsorolja azokat a feltételeket amelyek kivételt képeznek azon szabály alól, hogy a tagállamok a szolgáltatási tevékenység nyújtására való jogosultságot, illetve annak gyakorlását nem kötik engedélyezési rendszerhez.

Az indoklásról

Az arányosság kérdésénél a Bíróság rámutatott, hogy a szabályozás a hosszú távú bérbeadásra szánt lakások hiányának mérséklését célozza, ezáltal választ adva a lakáshoz jutás feltételeinek romlására, valamint az ingatlanpiaci feszültségek kezelésére. Az érintett nemzeti szabályozást arányosnak tekintette a megvalósítani kívánt célkitűzéssel, megállapította, hogy a cél kevésbé korlátozó intézkedések útján nem valósítható meg, tekintettel arra, hogy egy „utólagos ellenőrzés nem tenné lehetővé a lakásátalakítások azon gyorsan zajló jelenségének azonnali és hatékony megfékezését, amely a hosszú távú bérbeadásra szánt lakások hiányát kiváltja. Az arányosságra vonatkozóan a Bíróság kifejtette, hogy a nemzeti szabályozás ellenszolgáltatásként az engedély megadásáért, kikötheti más használatra szolgáló helyiség lakóhelyiséggé történtő átalakítását. Az ellenszolgáltatás mértékét az érintett települések helyi képviselő-testülete állapítja meg, tekintettel a lakóhelyiségek piaci jellegzetességeire és a lakáshiány súlyosbodásának elkerülésére.

A világosság, egyértelműség és objektivitás követelményének tekintetében a Bíróság kiemelte, hogy nem jelenti ezek megsértését az, hogy a nemzeti szabályozás nem határoz meg pontosan egyes fogalmakat, feltéve hogy az érintett helyi hatóságok világosan, egyértelműen és objektíven kifejtették a fogalmaknak megfelelő kifejezéseket.

Az engedélyek megadására vonatkozó feltételek előzetes nyilvánosságra hozatala, átláthatóság, hozzáférhetőség kapcsán a Bíróság hangsúlyozta, hogy e követelmények teljesítéséhez elégséges, ha a tulajdonos a bérbeadási tevékenység megkezdése előtt, teljeskörűen tudomást szerez az engedély kiadásának feltételeiről és az esetleges ellenszolgáltatási kötelezettségéről.

Az ügynek hivatalosan nem volt részese az Airbnb, azonban a San Franciscó-i székhelyű cég közvetlen hatása érezhető a szabályozás kapcsán. Az Airbnb elterjedése hatással volt az ingatlanpiaci árak emelkedésére valamint „szállodákká” változtatják a lakóhelyeket, ezért több európai város szövetkezett arra, hogy szigorúbb szabályok közé szorítsa az Airbnb-t és más hasonló rövid távú bérleti platformokat. „Ez a sok város által várt győzelem fordulópontot jelent a rövid távú bérbeadás megregulázásában, és komoly lépés a mindenkit megillető lakhatáshoz való jog megvalósulása felé” – a Twitteren fejtette ki véleményét a döntésről Anne Hidalgo párizsi polgármester.

Magyarországon július közepén fogadta el a parlament a rövid távú lakáskiadást szabályozó törvényt, ami az önkormányzatok hatáskörébe utalja a kérdést. A magyar szabályozással kapcsolatban az alábbi cikkben foglalkoztunk részletesebben: https://kozjavak.hu/onkormanyzati-hataskorbe-kerult-az-airbnb-szabalyozasa

 

Az összefoglalót készítette: Karácsony Roxána, joghallgató DE ÁJK

 

Források jegyzéke:

https://curia.europa.eu/jcms/upload/docs/application/pdf/2020-09/cp200111hu.pdf

https://www.courthousenews.com/eu-court-backs-paris-check-against-short-term-airbnb-rentals/

https://hu.euronews.com/2020/09/22/az-eu-birosag-dontese-korlatozza-az-airbnb-zest

https://www.courthousenews.com/airbnb-suffers-court-blow-on-paris-registration-rules/

https://hvg.hu/ingatlan/20200922_airbnb_europai_birosag_gyoztek_a_varosok

https://ado.hu/cegvilag/jon-az-uj-airbnb-szabalyozas/

https://merce.hu/2020/09/22/az-europai-unio-birosaga-szerint-jogszeru-ha-a-lakhatasi-valsag-felszamolasa-erdekeben-a-hatosagok-szabalyozzak-az-airbnb-zest/

 

Kategória: 
Brexit Eng: 
Fogyasztóvédelem: 
Consumer Protection: 
16th Anniversary: 

Hozzászólások

Véleményem szerint is fontos döntést hozott az Európai Uniós Bíróságának (EUB) nagytanácsa a rövid távú lakáskiadás szabályozásával kapcsolatban. A testület álláspontja szerint nem ütközik az uniós belső piac szolgáltatási szabadságát garantáló irányelvekben, ha a tagállami hatóságok előzetes engedélyhez és ellenszolgáltatásokhoz kötik az Airbnb-típusú lakáskiadást.

A bíróság azt is kifejtette, hogy „a hosszú távú bérbeadásra szánt lakások hiányával szembeni küzdelem olyan közérdeken alapuló kényszerítő indokot képez, amely igazolja az ilyen szabályozást.”

Más szóval a magántulajdon és a gazdasági szabadság iránt egyébként teljes mértékben elkötelezett Európai Unió – amelynek egész léte a tőke, áruk és szolgáltatások szabadságától függ – legfontosabb igazságszolgáltató testülete úgy véli, a megfizethető lakhatás garantálása, a lakhatási válság felszámolása olyan közérdek, amely indokolhatja a rövid távú lakáskiadáshoz kapcsolódó tevékenységek szabályozását, korlátozását.

Az EUB-nak egy Párizsban kibontakozó jogi probléma kapcsán kellett állást foglalnia. Újságírók voltak azok, akik lelepleztek két céget, amelyek hosszú távú bérlakásukat előzetes engedélykérés nélkül Airbnb-n kezdték kiadni. Ez követően két francia bíróság is bírság megfizetésére kötelezte a két céget, illetve arra is, hogy a probléma kapcsán felmerült ingatlanokat újra hosszú távú bérlakásként hasznosítsák.

A francia építési és lakásügyi törvénykönyv a 200 ezer lakosnál népesebb településeket és a Párizzsal határos három megye településein úgy rendelkezik, hogy a hosszú távú lakáskiadásból Airbnb-típusú kiadásba átváltáshoz a tulajdonosnak előzetes engedélyért kell fordulnia a helyi önkormányzathoz.

A törvény arra is lehetőséget ad, hogy az önkormányzatok valamilyen ellenszolgáltatáshoz kössék az engedély megadását, figyelembe véve az adott lakóközösségek sokszínűségét és a megfizethető bérlakások szükséges számát. Így például az önkormányzat előírhatja, hogy a tulajdonos az engedélyért cserébe egy másik, nem lakáscélú ingatlanját alakítsa át hosszú távú lakhatásra alkalmas ingatlanná.

Az Európai Unió Bírósága nemcsak azt mondta ki, hogy ez a típusú szabályozás jogszerű, hanem azt is, hogy ennél kevésbé korlátozó szabályozással nem biztos, hogy garantálhat lenne a közérdek érvényesülése. Tehát például az utólagos ellenőrzés és bírságolás nem elégséges intézkedés, mert az utólagos ellenőrzés –például egy bejelentésen alapuló és szankciókkal párosuló rendszer útján–nem tenné lehetővé a lakásátalakítások azon gyorsan zajló jelenségének azonnali és hatékony megfékezését, amely a hosszú távú bérbeadásra szánt lakások hiányát kiváltja.

Az EUB tehát kimondja, az európai nagyvárosok lakáspiacai olyan gyorsasággal alakulnak át, hogy az önkormányzatok utólagos ellenőrzéssel nem tudják azt kordában tartani, így előzetes és korlátozó engedélyezésekkel is élhetnek.

A bíróság tehát ellentmond annak a hazai érvnek is, amely szerint az önkormányzatoknak nem további szabályozásokat kellene bevezetniük, hanem szigorúbban ellenőrizniük a lakáspiacot.

Hazánkban is nagy jelentőséggel bír ezen ügy, hiszen a kormány lehetőséget adott az önkormányzatoknak arra, hogy korlátozzák az egy évben maximálisan rövid távú lakáscéllal kiadható napok számát. Karácsony Gergely 60 napra tett javaslatot, amelytől Magyar Apartmankiadók Egyesülete teljes mértékben elzárkózott.

Magyarország mellett, szinte Európa szerte szabályozzák a rövid távú kiadást. Itt említeném meg többek között Párizs polgármesterét, valamint Berlin és Amszterdam képviselőit is.

Az adott ügyben nem értek egyet az Európai Unió Bíróságának a döntésével és úgy vélem, hogy a francia nemzeti jogszabály nem áll összhangban az európai uniós joggal. Véleményem szerint a “lakáscélú helyiségek átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt bérbeadásának lehetőségét” olyan mértékben korlátozta a francia jogalkotó, amely nem áll összhangban 2006/123 szolgáltatási irányelvben megfogalmazott azon rendelkezéssel, miszerint  ,, A tagállamok a szolgáltatási tevékenység nyújtására való jogosultságot, illetve annak gyakorlását nem kötik engedélyezési rendszerhez, kivéve az alábbi feltételek teljesülése esetén:

a)      az engedélyezési rendszer nem alkalmaz hátrányos megkülönböztetést az érintett szolgáltatóval szemben;

b)  az engedélyezési rendszert a közérdeken alapuló kényszerítő indok támasztja alá;

c,  a kitűzött cél kevésbé korlátozó intézkedés útján nem valósítható meg, különösen azért, mert az utólagos ellenőrzésre túl későn kerülne sor ahhoz, hogy az valóban hatékony legyen.”

Egyetértek a bíróság azon megállapításával, hogy a lakáscélú helyiségek átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt bérbeadása szolgáltatásnak minősül és a szolgáltatási irányelv hatálya alá tartozik.

A francia nemzeti jogszabály engedélyhez köti a fent említett ,,rövid távra” történő lakás kiadást. A szolgáltatási irányelv kivételes lehetőségként rögzíti az engedélyezési rendszer bevezetését. Ez alapján kritériumként rögzíti az irányelv, hogy az engedélyezési rendszert közérdeken alapuló kényszerítő indok támasztja alá. A bíróság a lakáshiányt, illetve az ingatlanárak megemelkedését ilyen kényszerítő indoknak tekintette. Véleményem szerint ez valóban kényszerítő indoknak minősül, azonban az irányelv azt is előírja, hogy az engedélyezési rendszer nem alkalmazhat hátrányos megkülönbözetést az érintett szolgáltatóval szemben. Ebben az esetben a szabályozás nem tesz különbséget a szolgáltatók között aszerint, hogy hány ingatlannal rendelkeznek, üzletszerűen végzik a tevékenységet vagy sem. Ebből az következik, hogy egy olyan ingatlan tulajdonos, aki lakóingatlanán kívül csupán egy ingatlannal rendelkezik, amelyet rövid távra kíván kiadni aránytalanul hátrányos helyzetbe kerül a szabályozással. Ugyanis a francia jogszabály az engedélyezési rendszer ellenszolgáltatásaként előírja más használatra szolgáló helyiség lakóhelyiséggé történő átalakítását. Ebből kifolyólag úgy vélem, akkor felelne a szabályozás az uniós jognak, ha különbséget tenne az ingatlantulajdonosok között.

Ezen kívül aggályosnak tartom, hogy a lakáshiány problémáját a francia jogszabály teljes egészében az ingatlan tulajdonosokra terheli, akiket a szabályozás az engedélyezési rendszerrel és az ellenszolgáltatási követelménnyel arra kényszerít, hogy ingatlanukat hosszú távra adják bérbe, ezáltal a helyi lakhatási problémákat megoldva. Véleményem szerint az ingatlantulajdonosokat érdekeltté kellene tenni abban, hogy lakásukat hosszú távra adják ki, tehát nem bírságolni kellene őket a rövid távú lakáskiadások miatt, hanem kedvezményeket 

Az adott ügyben nem értek egyet az Európai Unió Bíróságának a döntésével és úgy vélem, hogy a francia nemzeti jogszabály nem áll összhangban az európai uniós joggal. Véleményem szerint a “lakáscélú helyiségek átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt bérbeadásának lehetőségét” olyan mértékben korlátozta a francia jogalkotó, amely nem áll összhangban 2006/123 szolgáltatási irányelvben megfogalmazott azon rendelkezéssel, miszerint  ,, A tagállamok a szolgáltatási tevékenység nyújtására való jogosultságot, illetve annak gyakorlását nem kötik engedélyezési rendszerhez, kivéve az alábbi feltételek teljesülése esetén:

a)      az engedélyezési rendszer nem alkalmaz hátrányos megkülönböztetést az érintett szolgáltatóval szemben;

b)  az engedélyezési rendszert a közérdeken alapuló kényszerítő indok támasztja alá;

c,  a kitűzött cél kevésbé korlátozó intézkedés útján nem valósítható meg, különösen azért, mert az utólagos ellenőrzésre túl későn kerülne sor ahhoz, hogy az valóban hatékony legyen.”

Egyetértek a bíróság azon megállapításával, hogy a lakáscélú helyiségek átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt bérbeadása szolgáltatásnak minősül és a szolgáltatási irányelv hatálya alá tartozik.

A francia nemzeti jogszabály engedélyhez köti a fent említett ,,rövid távra” történő lakás kiadást. A szolgáltatási irányelv kivételes lehetőségként rögzíti az engedélyezési rendszer bevezetését. Ez alapján kritériumként rögzíti az irányelv, hogy az engedélyezési rendszert közérdeken alapuló kényszerítő indok támasztja alá. A bíróság a lakáshiányt, illetve az ingatlanárak megemelkedését ilyen kényszerítő indoknak tekintette. Véleményem szerint ez valóban kényszerítő indoknak minősül, azonban az irányelv azt is előírja, hogy az engedélyezési rendszer nem alkalmazhat hátrányos megkülönbözetést az érintett szolgáltatóval szemben. Ebben az esetben a szabályozás nem tesz különbséget a szolgáltatók között aszerint, hogy hány ingatlannal rendelkeznek, üzletszerűen végzik a tevékenységet vagy sem. Ebből az következik, hogy egy olyan ingatlan tulajdonos, aki lakóingatlanán kívül csupán egy ingatlannal rendelkezik, amelyet rövid távra kíván kiadni aránytalanul hátrányos helyzetbe kerül a szabályozással. Ugyanis a francia jogszabály az engedélyezési rendszer ellenszolgáltatásaként előírja más használatra szolgáló helyiség lakóhelyiséggé történő átalakítását. Ebből kifolyólag úgy vélem, akkor felelne a szabályozás az uniós jognak, ha különbséget tenne az ingatlantulajdonosok között.

Ezen kívül aggályosnak tartom, hogy a lakáshiány problémáját a francia jogszabály teljes egészében az ingatlan tulajdonosokra terheli, akiket a szabályozás az engedélyezési rendszerrel és az ellenszolgáltatási követelménnyel arra kényszerít, hogy ingatlanukat hosszú távra adják bérbe, ezáltal a helyi lakhatási problémákat megoldva. Véleményem szerint az ingatlantulajdonosokat érdekeltté kellene tenni abban, hogy lakásukat hosszú távra adják ki, tehát nem bírságolni kellene őket a rövid távú lakáskiadások miatt, hanem kedvezményeket kellene nyújtani számukra arra az esetre, ha ingatlanukat hosszú távra adják bérbe, ezáltal javítva a helyi lakhatási problémán. Ugyanis feltételezhető, hogy az ingatlan tulajdonosok számára a rövid távú lakáskiadás nyereségesebb, mint a ,,hosszú távra” történő bérbeadás. Ebből kifolyólag az ingatlantulajdonosok mindig a nyereségesebb megoldást fogják választani és a szabályozással a kiskapuk kijátszásában lesznek érdekeltek nem pedig a lakáshiány felszámolásában. Ezek alapján úgy vélem, hogy a francia szabályozás nem felel meg annak az irányelvben előírt kritériumnak, miszerint, az engedélyezési rendszer bevezetésének akkor van helye, ha a kitűzött cél kevésbé korlátozó intézkedés útján nem valósítható meg. Ugyanis a kitűzött cél úgy is megvalósítható lenne véleményem szerint, ha különböző kedvezmények alapján érdekeltté tennék a tulajdonosokat a hosszú távú lakáskiadásban.

Ezek mellett nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy az ingatlanok ilyen rövid távú kiadása jelentősen hozzájárult a turizmus fellendüléséhez. Ugyanis egyre szélesebb rétegek számára vált elérhetővé az utazás az online platformok megjelenésével, ahol magánszemélyek ingatlanjaikat bérbe adják. Amellett, hogy ezen szálláshelyek jóval olcsóbban kínálnak szállást, mint a szállodák, a vendégek otthonosabb környezetben tölthetik nyaralásukat. Ezen szabályozással, amely visszaszorítja az ilyen fajta lakáskiadást a turizmus visszaesése várható, ezáltal az ország jelentős bevételektől eshet el.

Végezetül, úgy vélem a francia jogszabály azért nincs összhangban az uniós joggal, mert az engedélyezési rendszerrel kapcsolatban megfogalmazott követelmények közül, nem felel meg annak a követelménynek, hogy az engedélyezési rendszer nem alkalmaz hátrányos megkülönböztetést az érintett szolgáltatóval szemben; illetve annak a követelménynek sem felel meg, hogy a kitűzött cél kevésbé korlátozó intézkedés útján nem valósítható meg.

Oldalak